Convenção Condominial
Documento legal que estabelece as regras de um condomínio, podendo conter restrições ao aluguel por temporada.
A convenção condominial é o documento jurídico que rege as regras de convivência e uso das unidades em um condomínio. Registrada em cartório, ela define o que é permitido ou proibido nas áreas privativas e comuns. No contexto do aluguel por temporada, a convenção pode conter cláusulas que restringem ou proíbem essa atividade.
É diferente do regulamento interno. A convenção tem força de lei entre os condôminos e só pode ser alterada com quórum qualificado de 2/3 dos proprietários em assembleia. Já o regulamento interno trata de detalhes do dia a dia e tem alteração mais simples.
Por que é importante?
Antes de anunciar um imóvel em condomínio no Airbnb ou qualquer plataforma, o anfitrião deve consultar a convenção condominial. Ignorar restrições pode resultar em multas, ações judiciais e até proibição de operar.
Um caso comum: o anfitrião começa a alugar por temporada sem checar a convenção. Depois de algumas semanas, recebe uma notificação do síndico com multa de R$500 a R$2.000 por infração. Se insistir, a multa pode ser aplicada por dia. Em casos extremos, o condomínio entra com ação judicial e consegue liminar para suspender a atividade. Todo esse transtorno poderia ter sido evitado com uma leitura do documento antes de criar o anúncio.
Com a crescente popularização do aluguel por temporada, muitos condomínios têm atualizado suas convenções para tratar especificamente do tema — alguns para proibir, outros para regulamentar com regras claras.
Como funciona na prática?
O anfitrião solicita uma cópia da convenção condominial ao síndico ou administradora e verifica se há cláusulas sobre locação de curta duração. Procure termos como "locação por temporada", "hospedagem", "uso residencial exclusivo" e "atividade comercial". Nem sempre a proibição é explícita — às vezes está disfarçada em cláusulas genéricas sobre uso do imóvel.
Caso a convenção seja omissa, a jurisprudência atual tende a permitir o aluguel por temporada, desde que o uso não gere perturbação ao sossego dos demais moradores. Se houver proibição expressa, é necessário buscar alternativas legais ou propor alteração em assembleia.
Entenda os detalhes em Condomínio pode proibir Airbnb?.
Como propor alteração na convenção?
Se a convenção proíbe locação por temporada e você quer mudar isso, o caminho é a assembleia de condôminos. Primeiro, converse com outros proprietários que também têm interesse no tema. Depois, solicite formalmente a inclusão da pauta na próxima assembleia. A alteração precisa de 2/3 dos votos de todos os condôminos (não só dos presentes). É um quórum alto, mas não impossível — especialmente em condomínios onde vários proprietários querem diversificar a renda com seus imóveis.
Uma estratégia que costuma funcionar: em vez de propor liberar o aluguel por temporada sem regras, apresente uma proposta com regulamentação clara — limite de hóspedes, regras de barulho, cadastro na portaria, check-in online com identificação. Moradores que se opõem geralmente temem a bagunça, não a atividade em si. Mostrar que existe controle ajuda a conseguir os votos necessários.
Mesmo em condomínios que permitem o aluguel por temporada, manter uma boa relação com vizinhos e síndico faz diferença. Comunique as regras da casa aos hóspedes, oriente sobre horários de silêncio e garanta que a operação não gere incômodo. Prevenção é melhor do que remediar uma assembleia convocada para proibir a atividade.