Decisão STJ 2026: Airbnb em Condomínio Precisa de 2/3 dos Votos
Em 7 de maio de 2026, o STJ decidiu que aluguel por temporada em condomínio depende de aprovação de 2/3 dos condôminos. Veja o que muda, o que não muda e como agir.
Este artigo tem caráter informativo. A decisão do STJ analisada aqui é recente e ainda pode ser objeto de recurso. Para casos concretos envolvendo seu condomínio ou imóvel específico, consulte um advogado especializado em direito imobiliário ou condominial.
Na quinta-feira, 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu por maioria de 5 votos a 4 que o aluguel por temporada via plataformas como Airbnb em condomínios residenciais depende de aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia. A decisão saiu no julgamento do REsp 1.819.075/MG, com relatoria da ministra Nancy Andrighi. Para o anfitrião, a pergunta deixou de ser "posso?" e passou a ser "tenho autorização documentada?".
A decisão não é o fim do Airbnb, como circulou em vídeos virais nas redes — mas também não é trivial. Este artigo traduz o que a corte realmente decidiu, o que isso muda na prática para anfitriões e os passos concretos para se proteger juridicamente. Para o cenário jurídico mais amplo sobre o tema, veja também nosso guia sobre condomínio e Airbnb.
O Que o STJ Decidiu na Prática?
A 2ª Seção do STJ — colegiado responsável por uniformizar a interpretação do tribunal em matéria de direito privado — entendeu que contratos de aluguel por temporada via plataformas digitais descaracterizam o uso residencial do imóvel quando praticados de forma reiterada e profissional. Por isso, exigem o mesmo procedimento previsto no Código Civil para mudança na destinação do edifício: aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, foi enfática ao afirmar que o meio de oferta do imóvel — Airbnb, imobiliária, panfleto na portaria ou anúncio em classificados — não muda a natureza jurídica do contrato. O que conta é o regime do contrato em si: locação residencial por temporada, hospedagem, ou exploração comercial reiterada. Quando se trata da última, há mudança de destinação do imóvel. O placar do julgamento foi apertado (5x4), mas o STJ classificou a decisão como uniformizadora, ou seja, válida como referência para casos futuros em todo o Brasil.
Como Foi o Caso REsp 1.819.075/MG?
O processo começou em Minas Gerais. Uma proprietária de apartamento havia alugado o imóvel para estadias curtas via Airbnb e foi questionada pelo condomínio, que considerou a prática incompatível com a destinação residencial do edifício. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) decidiu a favor do condomínio. A proprietária recorreu ao STJ, e o Airbnb participou da ação como terceiro interessado — tentando defender o modelo de negócio da plataforma.
A maioria dos ministros entendeu que a locação reiterada via plataforma gera rotatividade incompatível com o uso residencial, com impactos diretos em segurança e sossego dos vizinhos. A votação dividida (5x4) mostra que o tema ainda divide a corte: 4 ministros entenderam que se trata de exercício do direito constitucional de propriedade. Mas o resultado vale — e o STJ deixou claro que pretende encerrar a discussão repetitiva sobre o tema com este precedente. Você pode ler a íntegra do voto no portal do STJ.
O Que Muda Para o Anfitrião na Prática?
O impacto da decisão depende fundamentalmente do estado atual da convenção condominial do imóvel. Existem três cenários distintos, e o anfitrião precisa identificar em qual está antes de tomar qualquer providência:
| Cenário do condomínio | O que muda? | Ação recomendada |
|---|---|---|
| Convenção já permite expressamente locação por temporada | Nada muda — a autorização já existe documentada | Manter operação, arquivar cópia atualizada da convenção |
| Convenção é silente sobre o tema (mais comum no Brasil) | Há risco — anfitrião pode ser questionado judicialmente | Solicitar assembleia para aprovar com 2/3 dos votos |
| Convenção proíbe locação por temporada | Operação já era irregular; agora com respaldo do STJ | Avaliar com advogado: regularizar via assembleia ou reverter para locação tradicional |
Em condomínios com convenção silente — situação mais frequente no Brasil —, o anfitrião que já opera há anos provavelmente está em um limbo jurídico. A decisão do STJ não anula contratos vigentes, mas dá ao condomínio fundamentação clara para questionar a atividade. Por outro lado, conseguir 2/3 dos condôminos a favor em assembleia é difícil em prédios grandes, especialmente quando há tensão prévia. A jogada estratégica é construir relacionamento antes de pedir o voto — comunicação proativa com síndico e vizinhos, cadastro rigoroso de hóspedes, regras claras de convivência e resposta rápida a reclamações são o que separa o anfitrião aprovado do reprovado.
O Que NÃO Mudou Com a Decisão?
É importante distinguir o que a decisão não fez, porque várias narrativas exageradas circularam nas últimas 48 horas. A decisão não proíbe o Airbnb — ela exige um procedimento de aprovação onde antes havia ambiguidade. A decisão não retroage para anular contratos de hospedagem já realizados, embora possa servir de base para ações futuras. A decisão não vincula condomínios cuja convenção já permite a atividade — esses anfitriões podem operar normalmente.
O próprio Airbnb publicou nota oficial afirmando que a decisão é caso específico e pontual, não definitiva, e que vai recorrer. A empresa cita estudo da Fundação Getulio Vargas segundo o qual a plataforma contribuiu com quase R$ 100 bilhões para economias locais brasileiras em um ano. Recurso de embargos ou ação direta podem alterar o cenário nos próximos meses. Enquanto isso, o anfitrião responsável trata o STJ como o entendimento vigente — mas mantém o pé no chão sabendo que a decisão é apertada e contestada. O direito constitucional de propriedade não foi extinto; ele apenas precisa conviver com regras de convivência condominial.
Como Agir Agora (Passo a Passo)
Para anfitriões que querem se proteger juridicamente sem parar a operação, este é o roteiro prático recomendado:
- Leia a convenção condominial atual. Procure cláusulas sobre "destinação residencial", "locação por temporada", "hospedagem" ou "uso comercial". O texto pode estar arquivado com o síndico, na administradora ou no cartório de registro de imóveis. Se não encontrar, peça cópia formal por escrito — é seu direito como condômino.
- Identifique seu cenário. A convenção permite, é silente ou proíbe? Cada um exige uma resposta diferente. Não chute — leia o texto literal. Em caso de dúvida sobre interpretação, consulte advogado especializado em direito condominial antes de qualquer movimento na assembleia.
- Construa relacionamento antes de pedir aprovação. Anfitriões que comunicam proativamente ao síndico têm muito mais chance de conseguir os 2/3 do que aqueles que aparecem na assembleia com pedido formal sem aviso prévio. Apresente seu plano de gestão: cadastro de hóspedes, regras de silêncio, limite de pessoas, política sobre festas (que já são proibidas pelo próprio Airbnb desde 2022).
- Formalize o pedido de assembleia. Se a convenção é silente ou proíbe, peça por escrito ao síndico a inclusão do tema em assembleia geral extraordinária. A pauta deve ser específica: aprovação da locação por temporada via plataformas digitais. Documente toda a comunicação.
- Tenha plano B. Se a aprovação não vier, avalie alternativas: imóvel em outro condomínio com convenção permissiva, locação tradicional de 30+ dias (que não cai na regra), ou imóveis comerciais convertidos para hospedagem (apart-hotéis, flats). Para investidores em Airbnb como modelo de negócio, o impacto na escolha de imóveis novos passa a ser direto.
Perguntas Frequentes
A decisão vale também para Booking, VRBO e outras plataformas? Sim. O STJ deixou claro que a natureza jurídica do contrato independe da plataforma usada. Airbnb, Booking.com, VRBO, sites próprios ou reservas diretas — todos seguem a mesma regra de mudança de destinação se houver exploração reiterada.
E condomínios com destinação mista (residencial + comercial)? A decisão se aplica apenas a condomínios com destinação exclusivamente residencial. Edifícios comerciais, mistos ou empreendimentos tipo aparthotel não estão sujeitos a essa exigência — embora possam ter suas próprias regras na convenção. Para mais contexto sobre convenção condominial, veja nosso glossário.
Como verificar se meu condomínio é "exclusivamente residencial"? A destinação está definida no memorial descritivo do empreendimento e na convenção condominial. Em geral, edifícios residenciais comuns se encaixam nessa categoria. Aparthotels, hotéis-residência e flats normalmente têm destinação comercial ou mista. Cheque o cartório de registro de imóveis em caso de dúvida.
Vale a pena entrar com ação para questionar a decisão do STJ? Tecnicamente possível, mas o custo é alto e a chance de reverter um precedente uniformizador da 2ª Seção é baixa. Faz mais sentido investir energia em construir aprovação na assembleia do seu próprio condomínio do que em litigar contra o entendimento da corte.
O Que Vem Pela Frente
A decisão de 7 de maio de 2026 muda o jogo, mas não o encerra. O Airbnb anunciou recurso, e há a possibilidade de embargos infringentes (cabíveis quando a decisão é apertada como esta, 5x4). Em paralelo, tramitam projetos no Congresso para regular formalmente a locação de curta duração — o que pode redesenhar o cenário independente do STJ.
Para o anfitrião, o caminho é o de sempre: operar dentro da legalidade, documentar tudo, construir reputação com vizinhos. Quem fizer isso terá facilidade para conseguir os 2/3 quando precisar. Quem operar à margem terá problema crescente, com ou sem decisão do STJ.
Acompanhamos a evolução do tema e atualizamos este post conforme novos desdobramentos. Para receber atualizações sobre regulação de aluguel por temporada, veja como funciona a plataforma ZeloHost.
Fonte oficial:
Última verificação jurídica: 9 de maio de 2026.
Perguntas frequentes
O que o STJ decidiu em 7 de maio de 2026 sobre Airbnb? +
A Segunda Seção do STJ, por maioria de 5 votos a 4, decidiu que a exploração reiterada de aluguel por temporada em condomínio residencial — incluindo via Airbnb — exige aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia, sob a justificativa de mudança na destinação do edifício. A decisão foi tomada no REsp 1.819.075/MG, com relatoria da ministra Nancy Andrighi.
A decisão do STJ proíbe o Airbnb em condomínios? +
Não. O STJ não proibiu o Airbnb — estabeleceu um requisito procedimental. Onde a convenção condominial não permite expressamente a locação por temporada, o anfitrião precisa obter aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia para mudar a destinação do imóvel. Em condomínios cuja convenção já autoriza, nada muda.
A decisão vale para todos os condomínios do Brasil? +
Sim. Embora o caso analisado tenha sido específico (apartamento em Minas Gerais), o STJ afirmou que a decisão uniformiza o entendimento da corte sobre o tema. Significa que tribunais estaduais devem seguir essa interpretação em casos similares, criando precedente nacional.
Anfitriões que já alugam há anos precisam parar? +
Não imediatamente. A decisão impõe um requisito procedimental — não retroage para anular contratos vigentes. Mas anfitriões em condomínios sem autorização expressa devem buscar regularização via assembleia ou avaliar risco de ação por parte do condomínio. Cada caso depende da convenção condominial específica.
O Airbnb vai recorrer da decisão? +
Sim. Em nota oficial, o Airbnb declarou que a decisão se refere a caso pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação. A empresa afirmou que restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade e que tomará as medidas legais cabíveis para recorrer.
Quem ainda não tem aprovação de 2/3 deve parar de anunciar? +
Não há resposta única — depende do que a convenção atual do seu condomínio diz. Se a convenção é silente ou permissiva, o anfitrião pode continuar enquanto não houver questionamento judicial. Se houve assembleia anterior proibindo ou se há ação na justiça contra a atividade, é prudente consultar advogado antes de manter as reservas.
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